化解不动产历史遗留问题工作“七问七答”

问1：为什么会有不动产历史遗留问题，问题主要有哪些类型？带来什么影响？

答：自2016年启动不动产统一登记后，原房、地分散登记时期遗留下来的大量不动产历史遗留问题凸显，主要集中表现在尾盘项目未办证、项目未竣工验收、欠缴税费、土地被抵押或被司法查封、土地规划手续不全、项目违法违规建设等问题，究其原因主要在于企业未履责、房地分散登记政策适用不同。这些不动产历史遗留问题未解决，导致购房人无法按正常程序办理产权登记，严重侵害了广大购房人的合法权益，引发大量信访、上访问题，影响社会稳定。

问2：在本次专项化解行动中，不动产历史遗留问题的界定范围如何确定，像小产权房这类争议问题能否搭车解决呢？

答：本次专项化解行动主要针对各地实施不动产统一登记前国有土地上，已建成并销售或投入使用，但因建设审批等相关手续不齐全（如：无土地权属来源的、未通过规划核实的、未通过消防竣工验收的、开发商欠缴税费等手续问题），导致不动产登记不能依法开展的项目。另外，部分特殊项目也可经各地化解不动产历史遗留问题领导小组审核纳入。而小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，国家明令禁止为小产权房办理不动产登记，因此小产权房不在本次专项行动化解范围内。

问3：本次不动产历史遗留问题化解专项行动，与今年启动的“烂尾楼”清理整治工作有什么联系吗？

答：“烂尾楼”是指因开发商资金链断裂、短缺等原因，导致无力继续投资建设、陷入债务纠纷以及拆迁停滞等项目。简单来说，“烂尾楼”项目尚未完成项目竣工验收工作，且水电气未接入，不具备基本的入住使用功能，不满足办理不动产登记法定条件。但化解房地产烂尾问题是解决大部分购房人办理不动产登记的必经环节。

问4：作为不动产历史遗留问题小区的业主，应该向哪个部门去反映？

答：本次专项清理整治行动由属地县（市、区）人民政府组织、属地自然资源和规划部门牵头，各相关职能部门参与开展辖区范围内不动产历史遗留问题项目摸排清理、研究解决等工作。因此，作为不动产历史遗留问题小区的业主，可以向县（市、区）自然资源和规划部门进行反映。具体反映渠道根据当地处理不动产登记历史遗留问题方案确定，如昆明市明确由辖区街道办事处负责。

问5：本次化解不动产历史遗留问题专项行动中，具体组织程序是怎么安排的？

答：本次化解不动产历史遗留问题按“三步走”来组织开展化解程序。第一步，属地研究解决，由各县（市、区）成立工作小组，负责清理、调查、研究问题项目，通过会商研究形成初步实施意见；第二步，限时完善手续，各相关职能部门按照“谁审批、谁负责”的原则，限时出具书面处理意见，由领导小组汇总各职能部门处理意见后限时出具不动产登记书面办理意见；第三步，办理产权登记，不动产登记机构根据领导小组出具的不动产登记书面办理意见，办理不动产登记。

问6：不动产历史遗留问题小区的购房人不知道该由谁申请办证，那么该如何确定申请办理主体呢？

答：如果原开发建设单位存在或有承继单位的，由原开发建设单位或承继单位作为申办主体；如果原开发建设单位灭失或无承继单位的，可以由购房人、业主委员会、社区、街道办事处等相应申请主体代开发建设单位完善相关手续，也可以由领导小组指定其他相应申请主体履行办证手续。

问7：不动产历史遗留问题项目中存在开发建设单位挪用购房人缴纳税费，以及欠缴罚款和土地出让金等情况，针对这类问题该如何处理呢？

答：一方面，针对应由购房人缴纳相关税费的（含开发商代收挪用情形），在购房人依法缴清并取得完税凭证后及时办理不动产登记，对开发建设单位代收挪用情形的，建议购房人采用法律手段向开发建设单位进行追偿。

另一方面，针对应由开发建设单位缴纳相关税费的，由属地政府作为追缴主体，采取各种行政和法律手段向开发建设单位进行追缴，但不作为群众办证的前置条件，以有效保障购房人办证的合法权益。